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sábado, 13 de noviembre de 2021

El Tribunal Supremo consolida la nulidad de las cláusulas suelo impuestas a no consumidores

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Recientemente hemos conocido una nueva resolución del Tribunal Supremo que afianza la posibilidad de anular “cláusulas suelo” incluidas en préstamos hipotecarios suscritos por empresarios o profesionales. El Auto del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2021 inadmitió el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera Caja Laboral Popular contra la Sentencia nº 579/2018, de 25 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Álava, que había dado la razón a los clientes “no consumidores” -un negocio de zapatería-, a quienes el banco impuso en su día una cláusula de limitación a la variación del tipo de interés en el préstamo suscrito para la financiación del negocio, entendiendo que “Caja Laboral debió informar a los clientes de que se incorporaba una cláusula que limitaba la bajada del tipo de interés. Tras analizar la prueba practicada, la Sala concluye que no se dio esta información a los actores”.

Este Auto es la última de las resoluciones de nuestro Alto Tribunal que han venido goteando en el último lustro, y que han abierto la puerta a la posibilidad de anular “cláusulas suelo” insertas en contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario es un empresario o profesional; nulidad que parecía, en un principio, exclusivamente reservada a clientes bancarios que ostentasen la condición de consumidores, a través del llamado “control de abusividad”.

En este sentido, resulta particularmente interesante el argumento -ahora refrendado por el Auto del Tribunal Supremo del pasado mes de junio- elaborado a partir de las Sentencias de 3 de junio de 2016 y 18 de enero de 2017, basado en la doctrina del necesario respeto a la buena fe contractual y el justo equilibrio en las prestaciones, para evitar situaciones de abuso contractual, que permite considerar nulas -con independencia de la condición o no de consumidor del adherente- aquellas cláusulas que supongan un abuso de la posición contractual dominante del banco y generen un desequilibrio en la posición del adherente, sea o no consumidor, alterando la legítima expectativa que tenía dicho adherente sobre lo que contrataba pero que, precisamente por esa imposición, predisposición y falta de negociación e información clara al respecto, no pudo conocer realmente sus consecuencias y efectos. El perfil del cliente bancario, sus conocimientos y experiencia en materia financiera, su posicionamiento en el mercado como empresario o profesional, entre otros, serán factores a tener en cuenta para determinar, en cada caso, el nivel de desventaja en que se encontraba respecto del banco que impuso la cláusula.

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jueves, 14 de octubre de 2021

El Supremo sigue declarando nulas las cláusulas suelo de las “hipotecas jóvenes”

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Inadmitiendo el recurso de casación interpuesto por CaixaBank, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha razonado en un reciente Auto que la contratación de la modalidad denominada “hipoteca joven”, derivada de acuerdos de las financieras con algunos Gobiernos autonómicos, no implica ninguna diferencia en cuanto análisis de los deberes de información de las entidades bancarias con sus clientes.

El Alto Tribunal confirma lo dictado por la Audiencia Provincial de Tenerife que advertía que la obligación de dar información al consumidor correspondía a la entidad financiera, “pues es con el Banco con quien contrata el cliente no con el Gobierno de Canarias”.

Primera instancia: nulidad

En septiembre de 2017, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife declaró la nulidad de la estipulación referente a la “cláusula suelo” inserta en el contrato de préstamo suscrito por el actor y CaixaBank en enero de 2008, en virtud de la cual se fijó como límite mínimo a la variación de los tipos de interés un 2,75% todo ello manteniéndose la vigencia del resto contrato, en todos sus términos, sin la aplicación de ningún límite mínimo del tipo de interés.

Consecuencia de lo anterior, la Magistrada-Juez de instancia condenó a la entidad bancaria a restituir a la actora todas las cantidades que cobrase de más mediante la aplicación de dicha cláusula desde que se incorporase al contrato.

Segunda instancia: el cliente contrata con el banco y no con la Administración

En septiembre de 2018, la Audiencia Provincial de Tenerife desestimó el recurso de apelación interpuesto por CaixaBank y confirmó la sentencia dictada en primera instancia.



En primer término, en relación a la supuesta claridad con que fue redactada la cláusula suelo, la Sala razona que la misma se insertó dentro de una “maraña de supuestos que regulan los intereses ordinarios (…), y es por ello que resulta enmascarada entre las mismas como si fuera un apartado más de la regulación de la remuneración del préstamo, cuyos intereses se pactan a un tipo variable, cuando en realidad se está introduciendo un tipo inferior fijo, y generando la ilusión de que la cláusula techo es justa contraprestación por la inclusión de una cláusula techo, cuando en realidad no es así”.

En segundo lugar, respecto a la información facilitada al consumidor, la entidad recurrente insiste en la entrega de los folletos explicativos y en que el prestatario se acogió a un convenio firmado por varias entidades bancarias, entre ellas la demandada, con el Gobierno de Canarias, denominado popularmente “hipoteca joven”, optando por las condiciones ofrecidas por dicho convenio, por lo que el demandante conocía el contenido de la cláusula suelo.

En cambio, en opinión de la Audiencia, la entidad bancaria no ha acreditado que la información suministrada al consumidor le permitiese percibir a este último que se trataba de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega y puede jugar en la economía del contrato.

En palabras de la AP de Tenerife, “la existencia de los clásicos folletos o trípticos informativos no acredita que estos le fueran entregados y explicados al cliente, sin que el testimonio de un testigo, empleado de dicha entidad, sea suficiente al respecto, y sin que pueda escudarse en la adhesión del demandante a las condiciones de la llamada ‘hipoteca joven’, pues ello ni aporta ni añade ni quita nada, ni releva a la entidad bancaria de la obligación de dar la información más arriba detallada, pues es con el Banco con quien contrata el cliente no con el Gobierno de Canarias”.

“No se ha explicado cuál es la información que aporta a la persona que va a suscribir un préstamo hipotecario optando por adherirse a ese convenio que suponga un mayor conocimiento acerca de los términos en que el TS exige que se facilite información sobre la cláusula suelo al usuario, ni con que expertos cuenta la llamada Bolsa Joven o Hipoteca Joven Canaria, que estén preparados para informar al peticionario de las consecuencias económicas que le supondrá aceptar ese tipo de cláusulas”, agrega la sentencia de segunda instancia.

En definitiva, lo verdaderamente relevante no es la inclusión de la cláusula suelo, que como tantas veces se ha dicho no es ilícita en sí misma, sino que la misma debía ser transparente, lo que viene determinado por la manera en que efectivamente se incluyera en el contrato de préstamo celebrado entre las partes y por el modo en que se informa al consumidor de sus consecuencias jurídicas y económicas.

Tribunal Supremo: desestimación del recurso

De nuevo, disconforme con la resolución judicial dictada, CaixaBank recurre en casación bajo el único motivo de la infracción del art. 8.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, en relación con los arts. 80.1, 82.1 y 2 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y 4.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en orden a la aplicación del control de transparencia a la cláusula suelo, concurriendo existencia de jurisprudencia contradictoria de audiencias.

“CaixaBank no acreditó que proporcionase al consumidor una “información correcta, adecuada y suficiente del alcance real de la cláusula suelo”. (Foto: Economist & Jurist)

A pesar de lo anterior, la Sala de lo Civil del TS no admite el recurso de casación por falta de justificación del interés casacional, en la medida en que la sentencia de referencia, al analizar la validez de la cláusula suelo, no se opone a la jurisprudencia de esta sala sobre la materia litigiosa.

Acorde con lo declarado en la sentencia recurrida, el Alto Tribunal valora que CaixaBank no acreditó que proporcionase al consumidor una “información correcta, adecuada y suficiente del alcance real de la cláusula suelo en el desarrollo y ejecución del contrato”.

Así, valorando no solo la documentación acompañada a la modalidad de préstamo concertada denominada “hipoteca joven canaria”, sino el conjunto del material probatorio, la Sala Primera del TS inadmite el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad bancaria y declara la firmeza de la sentencia dictada por la AP de Tenerife.

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sábado, 13 de febrero de 2021

El TS condena a costas a banca si se allana en recursos por cláusulas suelo

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El Tribunal Supremo ha condenado en costas a CaixaBank después de que se allanara en el recurso de casación presentado por unos consumidores contra una sentencia en materia de cláusulas suelo, al entender que la decisión de la entidad manifiesta su "conformidad" con la demanda.

En su sentencia, la sala de lo Civil rechaza la solicitud del banco, que no obstante pidió ser exento de las costas procesales, y aclara que tal pretensión es contraria a la normativa comunitaria en tanto que no se puede cargar este pago en los perjudicados

En concreto, prosiguen los magistrados, este marco se opone "a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas, que son restituidas a raíz de la declaración de nulidad" de una cláusula, por su carácter abusivo.

De lo contrario, se crearía "un obstáculo significativo" que puede disuadir a los consumidores de ejercer su derecho a un control judicial efectivo del carácter "potencialmente abusivo" de las cláusulas suscritas por contrato.

En el caso analizado por la sala, los demandantes pedían a la nulidad de la cláusula que establecía que los intereses a aplicar no podrían ser superiores al 12 % ni inferiores al 4 % nominal anual, así como la que fijaba, en la escritura del préstamo hipotecario, un mínimo del 3,5 %.

El juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla estimó el escrito en su totalidad, y obligó a la entidad a que recalculara el cuadro de amortización del préstamo desde su constitución, "como si nunca hubiera estado incluida la cláusula", así como a la devolución de las cantidades abonadas de más por los consumidores.

Un criterio que más tarde, en 2018, revocó la Audiencia Provincial de Sevilla, lo que llevó a los demandantes a interponer recurso ante el Tribunal Supremo, sobre el que la entidad se allanó.

Ahora la sala recuerda que conforme a la ley, cuando la parte demandada, en este caso el banco, se allane en todas las pretensiones "se dictará sentencia condenatoria", ya que el allanamiento "es una manifestación de conformidad" con la petición de la demanda.

Por tanto, los magistrados estiman directamente el recurso de casación de los consumidores y confirman la sentencia de la primera instancia, lo que implica la imposición de costas a CaixaBank.

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sábado, 9 de febrero de 2019

Sentencia inédita del Supremo: ordena la devolución de la cláusula suelo a una empresa

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Según nuestra legislación sobre consumidores y usuarios, son  considerados consumidores quienes adquieren bienes o servicios para uso privado, es decir cuando realizan actos ajenos a una actividad profesional o empresarial; por lo que serán no consumidores quienes hagan lo contrario, es decir, adquieran bienes y servicios para una actividad profesional o empresarial.
Para poder entenderlo, pongamos un ejemplo: un profesional o autónomo (es decir un empresario, fontanero, médico, abogado…..), si compra una vivienda para establecer en la misma una oficina, o un local para montar un negocio, estaría actuando como no consumidor; pero, sin embargo, si la vivienda la va a destinar a residencia o domicilio habitual, o segunda residencia, su adquisición será en calidad de consumidor.
Es por tanto, el destino del bien que se adquiere, lo que va a calificar al adquirente (ya sea profesional o no) como consumidor o no consumidor.
Si además para la compra de ese inmueble, se precisa financiación, como pueda ser un préstamo con garantía hipotecaria, igualmente es el destino del inmueble, el que va a otorgar al prestatario la cualidad de consumidor o de no consumidor.
Y al hilo de esta reflexión, que clarifica cuál es el concepto de consumidor y de no consumidor, ¿qué ocurre con las cláusulas suelo predispuestas e impuestas en los préstamos hipotecarios otorgados con no consumidores? ¿Se pueden reclamar?
Bien es cierto que cada asunto ha de ser objeto de estudio individualizado, pues en Derecho son muchas las variables con las que nos encontramos, y un caso es diferente al otro y no sirven los corta-pegas de las reclamaciones ni los contratos de “rodillo”, pero como respuesta general se ha de facilitar un: sí se pueden reclamar, siempre y cuando se den determinados condicionantes, y desde el punto de vista del control de incorporación.
En concreto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo, del pasado mes de Enero, ha dado la razón a unos prestatarios que habían solicitado un préstamo hipotecario para comprar un local en el que iban a establecer un negocio de peluquería, por lo que su actuación para dicho préstamo lo era en calidad de no consumidores.
Y para analizar si la cláusula suelo impuesta por el Banco reunía los requisitos de ese control de incorporación (que no de transparencia, al ser este control reservado para los consumidores), y tener por no incorporada la cláusula al contrato de préstamo, con sus consecuencias de devolución de las cantidades abonadas en exceso como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo, más sus intereses legales, el Tribunal Supremo indica que se tienen que dar, conjuntamente, los siguientes requisitos:
  • Que el adherente o prestatario haya tenido una oportunidad real de conocer la cláusula al tiempo de la celebración del contrato de préstamo y,
  • Que la cláusula ha de tener una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal.
Es decir, el prestatario ha debido tener a su disposición, con anterioridad a la firma de la escritura, e incorporación de la cláusula suelo, una información expresa,  por parte de la entidad, de la existencia de dicha cláusula, y además la cláusula ha de estar redactada de manera clara, concreta y sencilla.
En el caso concreto enjuiciado por el Tribunal Supremo, tras la prueba practicada en el procedimiento tramitado ante el que se formuló la demanda inicial, quedó justificado que los prestatarios no tuvieron la posibilidad de conocer la propia existencia de la cláusula en el momento de firmar la escritura de préstamo.
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jueves, 18 de octubre de 2018

El Supremo nos da otra vez la razón: los bancos son quienes deben pagar el impuesto de las hipotecas

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Nuevo golpe a los bancos en sus peleas con los clientes, después de nuestra victoria con las cláusulas suelo, ahora por gastos que les cargaron y ahora reclaman como abusivos. El Tribunal Supremo se corrige a sí mismo y establece que quien debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras ante notario de las hipotecas es la entidad que presta el dinero, no el cliente como hasta ahora. Supone cambiar el criterio que el propio Supremo señaló en febrero.

Y como consecuencia, los bancos españoles ya pagan la primera factura: caen con fuerza en Bolsa. Bankia, CaixaBank, Bankinter, Sabadell, BBVA y Sabadell encabezan, de lejos, las pérdidas del Ibex este jueves. Porque la factura de tener que devolver a los hipotecados este impuesto, si la sentencia se aplicara de forma retroactiva (supone entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria) puede suponer un golpe millonario para las entidades. Ese extremo todavía no se ha aclarado: mientras en el sector financiero no lo contemplan así, las asociaciones de consumidores lo dan por descontado.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha llegado a esta nueva conclusión en una sentencia del 16 de octubre, de la que ha sido ponente el magistrado Jesús Cudero. En su resolución, el Supremo interpreta a favor del prestatario (es decir, el cliente que se hipoteca) la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Esta será la doctrina que aplique desde ahora el alto tribunal, que ha querido así acabar con las discrepancias que había sobre esta materia dentro del propio Supremo.
Aparentemente, el asunto se había zanjado en febrero pasado, cuando el pleno de la Sala Civil avaló que fuera el cliente el que pagara el impuesto por la firma de la hipoteca. Sin embargo, para entonces, el tema estaba también sobre la mesa de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que es la encargada de resolver las dudas sobre la interpretación de las leyes y que hasta ahora había mantenido el mismo criterio que fijó en febrero la Sala Civil. Pero los jueces de lo Contencioso consideraron que había que revisar esa interpretación y admitieron a trámite un recurso de la empresa municipal de la vivienda de Rivas Vaciamadrid contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad que consideró que correspondía al cliente de la hipoteca pagar  el impuesto de la escritura pública.
Ese recurso es el que ha desembocado en la sentencia notificada este martes y que establece la nueva doctrina del Supremo. Para ello el tribunal tiene en cuenta una teoría de la que ya advertían expertos y abogados que defendían la misma tesis que ahora ha fijado el Supremo: que el único interesado en que se inscriba un préstamo con escritura pública es el banco, porque solo con esa inscripción podrá después ejecutar la hipoteca si, por ejemplo, hay impagos. Eso es un privilegio que se otorga a quien presta el dinero en una hipoteca y por eso debe pagar los costes de su inscripción, señalan los jueces.

¿Qué impuesto es? ¿Se puede reclamar?

La sentencia no dice nada específicamente sobre la retroactividad de esta decisión. Según las fuentes jurídicas consultadas los bancos tendrán que hacerse cargo de este impuesto en las hipotecas que se firmen a partir de ahora. Para las anteriores, se da por seguro que el cliente podrá reclamar los impuestos pagados en los últimos años. No dudéis en enviarnos un correo a demandas@clausulasuelo.info y os informaremos todo!
El impuesto de actos jurídicos documentados grava determinados documentos notariales o mercantiles, entre ellos las escrituras del préstamo hipotecario. La cuota es un porcentaje del importe del préstamo (en realidad, sobre la llamada responsabilidad hipotecaria), y se gestiona por parte de las comunidades autónomas. Las hay que aplican un tipo del 0,5% como País Vasco y otras como Andalucía o Aragón que cobran el 1,5%. La mayoría tiene bonificaciones especiales para algunos colectivos (discapacitados, por ejemplo).
Sin tener en cuenta las excepciones, significa que, por ejemplo, para una hipoteca media concedida en España, de 120.000 euros, el dinero abonado por ese impuesto oscilaría entre los 600 euros y los 1.800 euros. Sin embargo, el impuesto se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria (que es superior a la hipoteca en sí). Con lo que esa cantidad puede quedar duplicada. Además, todo dependerá, obviamente, de la comunidad y del importe de la hipoteca: a mayor préstamo, más tiene que pagarse. El impuesto lo recaudan las comunidades autónomas directamente, porque son las que tienen las competencias sobre el mismo. Es su principal impuesto propio y el año pasado les permitió recaudar cerca de 8.000 millones de euros.

Los bancos, perplejos ante el giro

La sentencia del Supremo ha dejado perplejos a los bancos. "Estamos estudiando el texto con detalle", coincidían varias fuentes consultadas por la mañana. Bancos, cajas y cooperativas de crédito han afirmado hoy en un comunicado conjunto que no han percibido "cantidad alguna" en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados. El cliente pagaba directamente el impuesto a las comunidades autónomas. Recuerdan que ellos han cumplido siempre con la normativa vigente, "aprobada hace más de 20 años", y con la reiterada jurisprudencia
En febrero pasado, cuando el Supremo consideró que la banca podía cargar al cliente el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, los cálculos de la casa de análisis Kepler Cheuvreux, apuntaban que el sector había esquivado un impacto potencial de unos 6.000 millones de euros en reclamaciones judiciales.
La asociación de defensa de clientes bancarios Asufin estima que si los ocho millones de titulares de hipotecas reclamaran la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados, los litigios podrían llegar a los 24.000 millones, ya que consideran que el importe medio por hipoteca es de 3.000 euros. Tanto Asufin como Facua, también dedicada a la defensa del consumidor, han emitido comunicados de apoyo a la sentencia. Han exigido que el Consejo General del Poder Judicial y las comunidades autónomas "doten de medios a los juzgados especializados ante la avalancha de demandas que se espera", apuntó una nota de Asufin.
Fuentes bancarias enmarcaron "esta inusual rectificación de una sentencia del Supremo, en el creciente ambiente social, que llega a todos los estamentos, contrario a la actividad de la banca tras la crisis".
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sábado, 14 de julio de 2018

El Supremo anula una cláusula suelo del Popular pese a que la hipoteca fue revisada

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El Tribunal Supremo (TS) ha anulado la cláusula suelo de una hipotecaque fue revisada por la prestataria y el banco años después por una novación, ya que pese a que la entidad alega que en esa revisión la clienta aceptó expresamente la cláusula, para el TS se mantuvo el “déficit de información”.
La sentencia, del 15 de junio y a la que ha tenido acceso Efe, revoca así un fallo de la Audiencia de Sevilla que en octubre de 2014 dio la razón al Banco Popular cuando recurrió el fallo inicial del juzgado mercantil número 1 de Sevilla, que en septiembre de 2014 había resuelto a favor de la demandante y anulado la cláusula suelo del préstamo por falta de transparencia.
La Audiencia revocó esa primera sentencia señalando que cuando el préstamo, concedido en 2007, fue revisado en 2012 mediación una novación modificativa, la demandante tuvo acceso a la escritura y la leyó en la que aparecía una cláusula suelo “clara, concreta y sencilla” que, además, se rebajaba del 5% al 3,5%.
Sin embargo, la denunciante recurrió en casación y el Supremo le ha dado de nuevo la razón al considerar que ni en la primera hipoteca ni en la novación el banco llevó a cabo un “plus de información y tratamiento principal de la cláusula suelo que permitirá a la clienta adoptar su decisión con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que comportaba dicha cláusula”. Para el TS, se mantuvo el “déficit de información, que no queda suplido por la mera lectura de la escritura o por la claridad gramatical que pueda resultar de la redacción de la cláusula suelo”.
Para el abogado de la demandante, se trata de una sentencia “pionera” que “crea jurisprudencia” por cuanto anula una cláusula suelo aunque la misma aparezca en la subrogación o novación de una hipoteca que implica una negociación entre el banco y el prestatario, negociación a la que hasta ahora se agarraban las entidades financieras para señalar que los clientes conocían las cláusulas y las aceptaban.
El letrado considera que este fallo “abre una nueva vía para los consumidores que hasta ahora han tenido miedo a denunciar porque han hecho modificaciones de sus préstamos hipotecarios” al considerar del mismo modo las cláusulas suelo incluidas tanto en las hipotecas originales como en sus revisiones.
No hay consentimiento expreso
A su juicio, tal como lo entiende el TS, “firmar una novación no significa consentimiento expreso a una cláusula” pues “se entiende que independientemente de cualquier circunstancia, el consumidor siempre está en desventaja frente al banco o entidad financiera” por su desconocimiento de los entresijos de los productos financieros.

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martes, 8 de mayo de 2018

El Tribunal Supremo anula una cláusula suelo 'heredada' del promotor en la Hipoteca Joven del Gobierno de Canarias

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El hecho de que un préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un crédito al promotor, no exime a las entidades financieras de su obligación de informar de manera clara y comprensible al primero de las cargas económicas que contrae y de los riesgos que acarrea la operación. Así lo ha dictaminado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en un reciente auto que anula una cláusula suelo (2,75% de cláusula suelo) inserta en el contrato rubricado por el demandante en 2007 a través de la denominada Hipoteca Joven Canaria, un producto comercializado bajo el supuesto manto protector del Gobierno regional y su Plan de Vivienda. 
La resolución del alto tribunal desestima el recurso presentado por la entidad financiera, CajaSiete Caja Rural, y declara firme la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife a favor del consumidor en septiembre de 2015. El banco alegaba que el préstamo fue firmado en el marco de un convenio con el Gobierno de Canarias y que las obligaciones de transparencia no eran las mismas "al tratarse de una subrogación y no la concesión" de un nuevo crédito hipotecario. Según la representación legal de Cajasiete, la Audiencia se oponía con su decisión a la jurisprudencia del Supremo.
La Sala de lo Civil, con el magistrado Francisco Marín de ponente, tumba los argumentos de la entidad financiera. El auto recuerda que una parte considerable de las compras de viviendas en construcción se financian mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, "con modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones". Por ello, los bancos deben suministrar al consumidor "información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse (...) sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato".
El auto concluye que la cláusula suelo incluida en la Hipoteca Joven Canaria no superó el control de transparencia exigido, al no habérsele dado "la importancia ni el tratamiento que debía" ni en los folletos informativos ni en la oferta vinculante ni en el propio contrato. "Ni siquiera ha quedado acreditado que el documento que recoge la oferta vinculante fuera suscrito y entregado al actor antes de la suscripción del préstamo", remarca.
En la línea de pronunciamientos anteriores, el Supremo explica, en relación al control de transparencia, que las entidades financieras no sólo deben redactar las cláusulas de forma clara y comprensible, sino que, además, tienen que asegurarse de que el consumidor adquiera "un conocimiento real" de las mismas, de forma que "pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas".
El alto tribunal subraya que, como condición general de contratación, es decir, determinante del préstamo, a las cláusulas suelo, que "no son ilícitas por sí mismas", se les exige "un plus de información" que permita que el consumidor pueda adoptar su decisión "con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato".
Con respecto a la alegación de que la cláusula proviene de un convenio con el Gobierno de Canarias, la Sala alude a un caso de Extremadura para recordar que "la autoría material de una cláusula es indiferente, puesto que lo relevante es su utilización e incorporación a una serie de contratos".
El auto del Supremo, contra el que no cabe recurso, impone a la entidad financiera el pago de las costas procesales.

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miércoles, 28 de febrero de 2018

El Supremo aborda hoy los gastos de constitución de las hipotecas

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El Tribunal Supremo ha abordado hoy uno de los asuntos bancarios que más litigiosidad ha despertado en los últimos tiempos (a parte de las cláusulas suelo): el del reparto de los gastos de constitución de la hipoteca. En concreto, el Pleno de la Sala Primera de lo Civil estudiará dos recursos de casación contra sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que condenaban a los clientes a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) derivado de la hipoteca.
Esta materia viene siendo objeto de un amplio debate judicial en los últimos años, dando lugar a sentencias dispares pese a que el Tribunal Supremo ya se pronunció sobre los gastos de constitución de la hipoteca en diciembre de 2015.
Su sentencia de entonces establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, los magistrados no aclaraban qué reparto de costes sería válido, ni quien debe abonar el citado impuesto, los gastos de notaría, registro y gestoría. Como consecuencia, los fallos posteriores han recogido todas las resoluciones posibles: desde cargar toda la factura al banco que impuso la cláusula a seleccionar determinados gastos para que los asuma cada parte.

Finalmente hoy el Tribunal Supremo se ha pronunciado para establecer que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) debe abonarlo el consumidor. Eso no quiere decir que los otros gastos derivados de la constitución no puedan recuperarse, ya que ya se estableció que dicha cláusula era nula, sino que este impuesto en concreto debe abonarlo el consumidor.

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