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Conceptos básicos relacionados con las hipotecas

Dado que hay dudas sobre algunos conceptos básicos relacionados con las hipotecas, hemos creado esta página para explicar conceptos que se mencionan bastante en esta web para que todo el mundo lo tenga claro

Subrogación

Partamos de una definición básica del termino subrogación: sustitución de una persona o cosa por otra. Así, podríamos considerar que siempre y cuando cambiemos alguno de los titulares o avalistas (es más bien raro) préstamo hipotecario estaremos hablando de una subrogación 
Hay dos tipos:
  • Las subrogaciones de deudor (las que normalmente mencionamos en nuestra web). Son aquellas en las que lo se cambia es el deudor. ¿Cuándo ocurre esto? Fundamentalmente en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado, y se pacta, de común acuerdo con el acreedor (entidad financiera normalmente), que parte del pago se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. Esto obedece a razones impositivas. Y es que por la Entidad en que nos subroguemos no pagaremos Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata de una mecánica muy habitual y antigua.
  • Las subrogaciones de acreedor son mas recientes. Con el fin de estimular la competencia entre entidades bancarias, favorecer la conversión de las hipotecas fijas en variables y aprovechar el previsible descenso de los tipos de interés, el Gobierno dicto una Ley, sucesivamente reformada por los Gobiernos Aznar y Zapatero, en los que se permitía a través de un procedimiento muy marcado, cambiar de Banco nuestra hipoteca, cambiar de acreedor. El caramelo consiste en que para ello no tenemos que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y nos ahorramos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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Novación

Como podéis imaginaros, la novación hipotecaria no es otra cosa, en sentido amplio, que la modificación sobre algún aspecto del préstamo hipotecario, convenida a posteriori de la firma, . Sin ánimo de ser exhaustivo, podemos novarr:
  • El plazo: Una de las variables más modificadas en la actualidad. Su razón de ser esta clara, se trata de ampliar el plazo con el fin de lograr una rebaja de cuota que haga más llevadero el préstamo.
  • El tipo: Muy de moda hace años, ahora en mayor desuso dada la reducción de la competencia entre entidades. Aquí incluyo el convertir nuestro préstamo en uno a tipo fijo o variable, según el caso, o bien la mera reducción del diferencial que tengamos pactado si queremos seguir estando a tipo variable, por poner un ejemplo. Habría otras opciones, como la eliminación de tipos de interés mínimos, etc…
  • El importe: También bastante frecuente en la actualidad, y base de un buen número de refinanciaciones. Es la llamada ampliación de hipoteca.
  • La divisa: La Hipoteca puede estar formalizada ea que en euros, que es lo más habitual, pero si lo deseamos podemos cambiarla a otra divisa de referencia.
  • Las garantías reales o personales: Llegado un momento, y frecuentemente relacionado con otros cambios en los préstamos (cancelaciones parciales, por ejemplo), puede ocurrir que haya que incorporar o excluir nuevas garantías reales o personales (en este último caso, estoy hablando por ejemplo de la liberación de avalistas).
  • El sistema de liquidación: Generalmente la inmensa mayoría de los préstamos se liquidan a través del sistema francés, pero sería posible modificarlo a otro distinto, o bien dentro del mismo, incluir un sistema de cuota creciente. Actualmente, una de las opciones más utilizadas es la introducción de carencia en los préstamos, o de modificar la periodicidad de las cuotas durante dicho periodo.

Oferta vinculante

Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente (en la mayoría de casos). Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

9 comentarios:

  1. Agradecimientos por la creación, mantenimiento y actualización de este portal web. Resulta muy útil para legos en este ámbito, tal como yo.

    Gracias de nuevo

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  2. Quisiera dar las gracias a quien o quienes hayan creado esta página y se ocupen de mantenernos informados. Podeis sentiros orgullosos del trabajo que realizais y por la gran ayuda que, en mi caso particular, me habeis aportado.

    Mil gracias

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    Respuestas
    1. Muchas gracias por tu comentario y por tu participación en nuestra página.

      Un saludo

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    2. Buenas tardes, ¿la clausula suelo aparece en la Ley Hipotecaria?
      qué dice sobre ello?

      Muchas gracias.

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    3. Sí, sí aparece pero el Tribunal Supremo ha dejado claro que si no son transparentes son nulas.

      Un saludo

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  3. Buenas tardes,

    En junio de 2012 firmé una hipoteca con SABADELL a 30 años con Euribor +0,6 un suelo de 2,60 y un techo de 12. En su momento quise quitar el suelo y el techo pero me dijeron que era condición obligada, sin ello no me concedían la hipoteca. Es una subrogación al préstamo hipotecario promotor pero con NOVACION ya que algunas condiciones como los años han cambiado. La duda que tengo es si en mi caso sería necesaria la oferta vinculante ( la hipoteca es de más de 260.000 euros) tres días antes de la firma... Yo no tengo copia de nada parecido, pero ya dudo si el mismo día de la hipoteca firme algo, aún así ¿como puedo comprobar si la oferta existe? Con la sucursal que me hizo la hipoteca no tengo muy buenas relaciones, así que dudo que me facilite la información. ¿El notario debería tener copia? Quiero quitarme el suelo y parece que si no existe dicha oferta es bastante más fácil, pero estoy un poco perdida la verdad.

    Gracias de antemano.

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  4. Sí deberían haberte entregado oferta vinculante previamente.

    Un saludo

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  5. Como se sabe que te dieron una oferta vinculante, yo no lo recuerdo.
    Gracias

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